KONUK YAZAR: STAJYER AVUKAT MUHAMMED SARIKAYA
Günümüzde en çok karşılaştığımız
sorunlardan biri de kiralanan taşınmazın kirasının ödenmemesidir. Ev sahipleri
böyle durumlarda ödenmemiş kiraların ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini
istemektedirler. Kira sözleşmesinde kiraların aylık peşin ödeneceğinin
kararlaştırılması halinde, “peşin ödeme şartı kökleşmiş içtihatlara göre en geç
her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşımaktadır.
Eğer kiracı kira borcunun tam ve süresinde
ödemezse kiralayanın taşınmazın tahsili ve borcun ödenmesi için başvurabileceği
dört yol vardır. Bu yollardan en çok tercih edileni ve en pratik olanı
kiralananın tahliyesi ve kira borcunun ödenmesi için başlatılacak ilamsız icra
takibidir.
Kiracı
muaccel kirayı ödemezse, kiraya veren (alacaklı), borçlu kiracıya karşı,
ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir. Kiraya
verenin (alacaklının) yalnız ödenmeyen kiranın tahsili için yaptığı böyle bir
takip, normal genel haciz yolu ile takiptir (m.58). Kira alacağının tahsili
için yapılan genel haciz yolu ile takipte, yalnız kira alacağı tahsil
edilebilir; kiracının tahliyesine karar verilemez.
Fakat kiraya veren
(alacaklı), kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa, o
zaman, burada incelenecek olan ilamsız tahliye takibi yapmalıdır.
İcra
ve İflas Hukukunda ilamsız icra, kural olarak yalnız para ve teminat alacakları
için mümkün iken istisnai olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde ilamsız icra
yoluna başvurulabileceği düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazların ilâmsız icra
yoluyla tahliyesi, sadece kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar hakkında
uygulanır. Kira dışında kalan tahliye talepleri, genel hükümlere göre
gerçekleşecektir.
Fakat
kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın
tahliyesini de istiyorsa burada kural olarak ilamsız tahliye takibi
yapılmalıdır. Bu husus Borçlar Kanunu (BK) m. 260 ve 288’de, Türk Borçlar
Kanunu (TBK) m. 315 ve 362’de düzenlenmiştir.
Adi
kiralara ilişkin TBK m. 315’de; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel
olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren
kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda,
sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün,
konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya
yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’
şeklinde düzenlenmiştir. Hâsılat kiralarında (m. 362) bu süre en az 60 gündür.
Kanunun
bu maddesinden de anlaşılacağı üzere ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz
yoluyla takipten farklı olarak TBK m. 315 veya 362’de belirtilen ihtarı içerir
şekilde bir takiptir. Hakkında bu şekilde takip başlatılan kiracı (borçlu)
birazdan bahsedeceğimiz süreler içerisinde kirayı ödemezse kiralayan icra
mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir(İİK m. 269). Kira
alacağı için bir mahkeme ilamı veya ilam niteliğinde belge (m.38) bulunsa bile,
kiraya veren, m.269 vd hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.
YETKİ
İlamsız
tahliye takibi için yetkili icra dairesi, (HMK)’nun yetkiye ilişkin hükümlerine
(HMK m.5 vd) göre belirlenir (m.50). Bu nedenle, genel yetkili icra dairesi,
borçlunun (kiracının) yerleşim yerindeki icra dairesidir (HMK m.6).
Bu
takibin konusu sözleşmeden doğan para alacağı olduğundan ve sözleşmede aksine
hüküm yoksa para (kira) alacağı alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden (EBK
m.73/YBK m.89/1), kiraya veren (alacaklı) kendi yerleşim yerinde de ilamsız
tahliye takibi yapabilir.
Bahsedilen
icra dairelerine ek olarak ilamsız tahliye takibi, kiralanan taşınmazın
bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir.
Bu takip yoluna başvurabilmek için yazılı bir
kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir.
TAKİP TALEBİ
Takip
talebi, genel haciz yolundaki gibi (m. 58 hükmüne uygun olarak)
doldurulur. Takip talebinde, alacaklı
olarak kiraya veren birden fazla ise, bunların tümü; borçlu olarak kiracı veya
birden fazla kiracı varsa, bunların tümü gösterilmelidir. Bu takip yolunda
alacaklı iki şeyi talep edebilir: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi (haciz)
ve kiracının taşınmazı tahliyesi. Takip
talebine, varsa yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir (m. 58/III).
ÖDEME EMRİ
Alacaklı-kiraya
verenin, takip talebini icra dairesine vermesi üzerine, icra dairesi, tahliye
talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek kiracıya gönderir (m. 269; Yön.
m. 35). Ödeme emrinde (Örnek No: 13),
takip talebindeki kayıtlar dışında, ihtar kısmı da yer alır. İhtar kısmında
nelerin bulunacağı m. 269’da belirtilmiştir. İhtar kısmında, 7 gün (6 aydan
kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde
(hâsılat kirasında 60 gün) ödeme yapılması gerektiği belirtilir.
Bu
takip yoluna özgü olarak, Kanun, ödeme emrinde borçluya mal beyanında bulunması
ihtarını düzenlememiştir. Birden fazla kiracı varsa, ödeme emri (ve varsa kira
sözleşmesi) her birine ayrı ayrı gönderilir.
ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ
Borçlu-kiracı,
ödeme emrini aldıktan sonra itiraz etmek isterse, bunu ödeme emrinin
tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içinde yapmalıdır (m. 269/IV). İtirazla
birlikte takip durur.
Kiracı,
kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkâr etmek
istiyorsa, bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır; aksi halde, kira sözleşmesini
kabul etmiş sayılır (m. 269/II, c. 2).
Kiracının itirazı, kira sözleşmesine
ilişkinse, kiraya veren-alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması
ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı ve aynı
zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması
gerekmektedir (m. 269b/I). Aksi halde, takibin devamı için kiralayan kira
akdini mahkemede ispat etmekle yükümlü olacaktır, bunun için kiraya veren sulh
hukuk mahkemesine başvurmalıdır (m. 269b/IV; HMK m. 4-1-a). Yazılı ve noter
tasdikli bir kira sözleşmesini elinde bulunduran kiralayan icra mahkemesinden
itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu şekilde bir kira sözleşmesi İİK m.
68/a’da belirtilen belgelerdendir. Böylece kiracı itirazını yalnızca yazılı ve
noterlikçe tasdikli belgelerle ispatlayabilecektir.
Kiracının
itirazı, kira sözleşmesine ilişkin değilse, alacaklı, icra mahkemesine
başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister.
İtirazın
tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye için icra
mahkemesine başvurmayan kiraya veren, aynı kira alacağından dolayı ilâmsız
tahliye takibi yapamaz (m. 269/III).
ÖDEME EMRİNE İTRAZ EDİLMEMEMESİ
İtiraz
süresinde yapılmaz, 30 gün içersinde de ödeme yapılmazsa kira alacağı
kesinleşir ve kiralayan(alacaklı) icra mahkemesinde borçlunun taşınmazdan
tahliyesini isteyebilecektir.Takibin
kesinleşmesiyle kiralayan, icra mahkemesine kiracının taşınmazdan tahliye
edilmesine karar verilmesi için dava açar. Söz konusu ödemeden kasıt kira
bedelleridir, süreler içinde kira bedellerinden sayılmayan faiz, icra gideri,
avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle mahkemeden tahliye talebinde
bulunulmayacaktır. Fakat kira sözleşmesinde apartman ortak giderleri gibi
giderler kiracı üzerine bırakılmışsa bunlar da kiraya dâhildir. Süreler içinde
sadece kiranın ödenmesi değil, bunların da ödenmesi gerekir.
Tahliye
kararında temyiz yolu açıktır. Fakat temyiz, takibi değil satışı durduracaktır.
Kararın icra edilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Ayrıca kanunen borçluya
3 aylık kira bedeli kadar teminat yatırarak icranın geriye bırakılması kararı
alabilmesi hakkı da tanınmıştır.
Tahliye kararının icraya konulabilmesi için
kararın maddi anlamda kesinleşmesine, Yargıtay tarafından onanmasını beklemeye
gerek yoktur. İcra mahkemesi kararının kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden
itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yeterlidir (TBK m. 269/c-3) Bu süre sonunda
kiralayan kararı icra dairesine sunar, tahliye harcını ve haciz yolluğunu
yatırır ve kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını isteyebilir. Her ne kadar
kanunda ve doktrinde kiracıya ayrıca icra veya tahliye emri gönderilmesine
gerek olmadığı düşünülse de uygulamada öncelikle söz konusu taşınmaza
gidilerek, taşınmazın boşaltılması için genellikle 10 günlük süre daha verilir.
Bu süre sonunda taşınmaz tahliye edilmezse tekrar gidilerek zorla tahliye
edilmektedir.
